Ampliar más de 100 m²: por qué tu proyecto no es obra menor

El error más común

«Voy a ampliar la casa, es una obra menor.»

Lo escuchamos casi todas las semanas. Y en la mayoría de los casos es cierto. Pero hay un número que define todo, y mucha gente no lo tiene claro: 100 metros cuadrados.

Hasta ahí, tu ampliación puede tramitarse como permiso de obra menor. Un metro más arriba, deja de serlo. Y no es un tecnicismo: cambia el expediente completo, los profesionales que tienen que firmar, el costo y los plazos.

Dónde está la línea, exactamente

La Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones define las obras menores en su artículo 5.1.4. El propio Ministerio de Vivienda y Urbanismo publica el formulario con el nombre literal: Permiso de Obra Menor — Ampliación hasta 100 m².

Ese «hasta» es el punto. La norma no dice «ampliaciones pequeñas» ni «ampliaciones de una vivienda». Dice hasta 100 m². Es un umbral numérico, y las Direcciones de Obras lo aplican como tal.

Qué implica cruzar los 100 m²

Antes de seguir, conviene aclarar algo que se repite mucho y es falso: en ninguna ampliación basta un croquis. El proyecto de arquitectura completo se exige siempre, también en obra menor. La normativa no contempla en ningún caso un dibujo referencial.

Lo que cambia sobre los 100 m² es el tipo de permiso y todo lo que lo acompaña. Un permiso de edificación por ampliación mayor a 100 m² exige, como mínimo:

• Proyecto de arquitectura completo, firmado por arquitecto
• Cálculo estructural firmado por un ingeniero, con su memoria
• Proyectos de especialidades según el caso: eléctrico, sanitario, gas
• Revisión del cumplimiento normativo del conjunto — constructibilidad, ocupación de suelo, rasantes, distanciamientos, estacionamientos

Y aquí está lo que más sorprende a la gente: la Dirección de Obras siempre revisa la propiedad completa, no solo los metros que agregas. Da lo mismo si tu caso es obra menor o permiso de edificación. Si la casa original tenía algo irregular de hace veinte años, aparece ahí.

¿Y si ya construiste sin permiso?

Es la otra mitad de las consultas que recibimos. La ampliación ya está hecha, lleva años en pie, y ahora hace falta vender, heredar, hipotecar o postular a un subsidio — y aparece el problema.

Ahí el camino es una regularización, y hay dos vías posibles. La primera es la Ley 20.898, la mal llamada «Ley del Mono».

Vale la pena detenerse en ese nombre, porque confunde a mucha gente. El apodo viene de la Ley 19.583, de 1998, cuando efectivamente se aceptaba presentar un croquis — un «mono» — en lugar de planos. Eso hoy no existe. La ley vigente no se parece a aquella: exige proyecto completo, arquitecto patrocinante y cumplimiento normativo. Del apodo solo quedó el apodo.

Y tiene topes estrictos:

• Hasta 90 m² si el avalúo fiscal de la propiedad es inferior a 1.000 UF
• Hasta 140 m² si el avalúo es inferior a 2.000 UF
• La construcción debe ser anterior al 4 de febrero de 2016
• No aplica en áreas de riesgo o protección, terrenos de utilidad pública ni bienes nacionales de uso público
• El plazo para acogerse vence el 31 de diciembre de 2027

Novedad · Septiembre 2026

Hay un proyecto de ley aprobado por la Cámara de Diputados y actualmente en la Comisión de Vivienda del Senado que extendería ese plazo hasta el 31 de diciembre de 2029 y movería la fecha de corte de construcción al 28 de noviembre de 2025. Es un proyecto: todavía no es ley, y su texto puede cambiar en el Senado. Si tu caso depende de esas fechas, no lo des por hecho.

La segunda vía, cuando no calificas para la Ley 20.898, es la regularización por la vía normal: expediente completo, con proyecto y especialidades, más las multas que corresponda. Más lento y más caro, pero es la única salida en muchos casos.

Una buena noticia: los plazos bajaron este año

El 24 de junio de 2026 entró en vigencia la Ley 21.826, que modifica la Ley General de Urbanismo y Construcciones para agilizar la tramitación de permisos.

En proyectos donde el tiempo es dinero — un arriendo que empieza, una venta que se cae, una obra que no puede seguir — contratar revisor independiente hoy tiene un sentido económico que antes no era tan claro.

Cómo saber en qué caso estás

Hay tres preguntas que definen casi todo:

1. ¿Cuántos metros cuadrados vas a ampliar, o ya ampliaste? Sobre 100 m², es permiso de edificación.
2. ¿La ampliación ya está construida? Si sí, es regularización, no permiso.
3. ¿Cuál es el avalúo fiscal de la propiedad y de qué año es la construcción? Eso define si califica para la Ley 20.898.

Con esas tres respuestas te podemos decir en una conversación qué trámite corresponde, cuánto demora y cuánto cuesta. Sin esas tres respuestas, cualquiera que te dé un precio te lo está inventando.